内乡商品房价格监管探析

　　内乡县房地产市场，始于20世纪80年代末期。由于受当时国家有关房地产政策、法规的影响，相关规范尚不够完善，商品房概念还不够成熟，由当年的县城建局率先成立了“城乡综合开发公司”，开发和建设了一批商品住宅，大多继承了居民传统的居住理念，在开发规划、设计、品位、档次上尚属初级，当时的开发公司扮演着半官半商、亦官亦商的角色，大部分开发行为属于政府行为，因此房地产市场并非真正意义的市场。

　　随着改革开放政策的逐步深化，县内开发公司相继又成立了2至3家，如县房管局、城关镇等成立的开发公司，均因经营不善而关门。1993年，以内乡县第二建筑公司成立的宏达房地产实业开发公司为标志，揭开了内乡县房地产开发的新篇章。伴随着县域经济的迅猛发展，房地产市场在市场经济的磨砺中逐渐成熟起来，同时房地产业壮大助推了经济的大幅增长。针对房地产市场这一诱人的“蛋糕”，具备开发资质的以及不具备开发资质的，在市场中展开了激烈的较量和争夺。2005年，受国家宏观调控因素的影响，原在大中城市经营的房地产开发企业，开始把目光转移到县城甚至延伸到乡镇，以南阳市星旺房地产开发公司落户内乡为标志，于2006年3月1日开始了菊韵花园小区开发的一期工程奠基，就此新的一轮竞争拉开了帷幕。

   居有良所、食有米肉，这是普天苍生追求的基本目标，自古至今仍在孜孜以求。随着社会日益发展进步，百姓居所、食之米肉等生活必需品的合理价格诉求，一直为政府关切、百姓关心、民生渴望。尤其是近年来，人民群众生活明显改善，拉动商品房需求量猛增。但高价位运行的商品房使购买者心中不悦，社会弱势群体更是望而却步。高价位的商品房背后，不仅仅是因为土地、建材、人力资源等高成本在起作用。作为物价部门有责任、有义务承担房价虚高的解惑释疑，更要为广大消费者提供一个公平公开的购房环境。带着稳房价、调结构、惠民生的工作职责，县物价检查机构从2011年5月至今，持续不间断地开展了商品房价格政策执行情况专项监督检查。

　　一、 审视度势，开展房企检查。商品房开发企业检查，对检查人员来讲是一个全新的工作领域，具有很强的挑战性和复杂性。面对的检查对象是开发商老板，有很深的经济根基和复杂的社会背景，加之牵涉到地方政府,涉及到县直相关部门利益，检查中遇到的阻力肯定不小，各种意想不到的困难不难想象，作为物价部门开展此项检查是有一定难度的。面对诸多不利因素，通过走访调研理性地对县内商品房开发市场潜力、市民购买能力、国家涉房价格收费政策及房地产宏观调控政策等一系列问题进行了深入分析，认为在这种新形势下，物价部门应肩负起《价格法》赋予的监管职权职能，认真地履行好涉房价费检查工作，切实为政府分忧，为百姓解愁。为此，依据国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知（国办发【2013】17号）精神“关于继续严格执行商品房销售明码标价一房一价规定，严格按照申报价格对外销售”的规定，以及内乡县人民政府办公室《关于加强我县房地产及商品房价格管理的通知》（内政办[2008]63号），及时下发了《内乡县物价局关于开展商品房市场价格监督检查的通知》（内价[2013]55号）,明确了检查的范围内容以及检查的时限,决定从去年9月1日开始，对全县商品房销售价格政策执行情况开展专项监督检查。

　　二、点面结合，稳妥扎实推进。为了积极稳妥地推进商品房专项检查工作，物价部门率先对县城某房地产公司售房部进行了试点“解剖麻雀”。检查前，认真收集整理相关价格和收费政策文件，尽快使检查人员熟悉政策，加强查前业务培训。物价检查组首先到售房部直观检查明码标价执行情况。根据平时掌握和已受理的举报线索及群众反映的问题，深入到购房户开展外围调查，搜集价格违法违规线索，进而找准检查工作的突破口。通过试点检查发现，在商品房销售过程中，明码标价标示不规范、不完整，且商品房存在有不执行价格备案制度和代收费的违法问题。同时还查出涉房收费，有少数职能单位通过开发商代收；涉及收费项目有“三费一金”等。涉房收费项目多，收费比较混乱，乱收费问题突出，购房户反映强烈。在试点检查完毕后，及时进行了总结，根据房企存在的共性和典型问题，有的放矢的全面开展了商品房价格专项整治，迅速成立了两个检查组，圈定检查重点、统一检查口径，明确各自职责范围，全方位实施监督检查。

　　三、因势利导，强力攻坚克难。检查中，价格执法人员总是满怀信心朝前走，毫不畏惧、毫不退缩，秉公执法坚持原则。在对县城某房地产开发公司检查时，被查对象自恃是县里的招商引资项目，自认为投资数额大，开始对物价检查工作不理解、不支持、不配合，拒绝检查。对物价检查组称房子已销售完了，商品房开发项目已结束，不用到物价局备案，也不用明码标价。物价检查人员耐心地宣讲国家物价和收费政策，仍不服从接受物价检查，随后按照价格行政执法程序下达了《内乡县物价局责令改正通知书》，要求在规定的期限内提供检查相关资料，接受物价部门检查，否则将按《价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以严肃处罚。该开发商老总看到物价检查人员铁面无私的工作作风，意识到问题的严重性，遂提供了检查所需的凭证和账本，查清了该公司存有商品房未售的事实。检查组依据查出的实情，认定该公司存在有不按规定明码标价和不执行价格备案制度的违法行为。由于物价检查人员的不懈努力，该房地产开发公司最终接受了物价部门的经济处罚。

　　四、加强宣传，营造舆论氛围。搞好商品房价格及收费专项检查工作，离不开舆论导向作用。在检查中物价部门充分发挥新闻媒体网络、社会监督作用，通过各级报刊、杂志、电台、电视台、网络，适时将检查发现的违法情况进行宣传和报道，广泛深入宣传引起社会各界高度关注和共鸣，引起价格违法当事者的重视和配合，督促其必须落实执行国家物价政策，形成强大社会舆论震慑力。商品房价格检查工作虽然艰巨，尤其缺乏相关检查经验，单靠物价部门自身的力量远远不够，但是依靠上力、巧借外力、形成合力，毅然达到了抑制商品房价格过快上涨改善民生的终极目标，取得了较好的社会效益，同时也实现了物价检查工作的创新和突破。（崔才亮 刘琦超 马保兴）