内乡县人民政府关于印发《内乡县农村宅基地管理办法（试行）》《内乡县村民自建住房管理办法（试行）》两个管理办法的通知

各乡镇人民政府、县政府各部门：

经县政府研究决定，现将《内乡县农村宅基地管理办法（试行）》《内乡县村民自建住房管理办法（试行）》两个管理办法印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

附件：1、内乡县农村宅基地管理办法（试行）

      2、内乡县村民自建住房管理办法（试行）

2022年5月5日    

附件1

内乡县农村宅基地管理办法

（试行）

第一章  总则

第一条 为规范和加强农村宅基地管理，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《农业农村部、自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》《河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）》等法律法规和政策要求，结合我县实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于内乡县辖区内的农村宅基地管理。

第三条 本办法所称农村宅基地是指农村村民依法取得用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。农村宅基地归本集体经济组织或村民委员会所有（以下统称村级组织）。

本办法所称宅基地面积，是指住宅建筑物、附属用房和庭院等垂直投影范围内的占地面积。

第四条 县农业农村部门负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用，组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，编制年度宅基地用地计划并通报同级自然资源、规划部门；参与编制国土空间规划和村庄规划。

县自然资源部门负责依法办理农用地转用审批手续；办理农村宅基地和房屋不动产登记。

县规划部门负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排农村宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求；加强村民自建住房风貌规划和引导；办理规划许可等相关手续。

县财政部门每年要将管理经费纳入本级财政预算，保障农村宅基地管理工作正常开展。

乡镇政府负责本辖区内宅基地审批管理，负属地管理责任。

县发展改革、公安、民政、司法、应急管理、文化旅游、生态环境、水利、通信、供电等有关部门按照法定权限履行相关职责，协同配合做好本办法的实施。

第五条 农村宅基地审批要适应村庄演变规律，坚持规划先行、节约用地、因地制宜、保障安全的原则，体现当地历史文化、地域特色、传统民居和乡村风貌。

第六条 农村宅基地审批管理事关广大农民居住权益，县直相关部门和乡镇政府要增强责任意识和服务意识，按照国务院“放管服”改革要求和部门职能，在县政府统一领导下，切实履行各自职责，建立部门协调机制，做好信息共享互通，推进管理重心下沉，共同做好农村宅基地审批管理工作。

第二章  规划编制

第七条 县规划部门根据农村人口现状、区位条件和发展趋势，将村庄分为集聚提升、城郊融合、特色保护、整治改善、搬迁撤并五种类型。着力开展村庄布局规划编制工作，详细了解村庄发展历史脉络、文化背景和人文风情，充分听取或征求村党支部、村民委员会的意见和建议，积极壮大集聚提升类、强化城郊融合类、深挖特色保护类、统筹整治改善类。

第八条 按照先规划后建设、不规划不建设、不审批不开工的原则，乡镇政府依据国土空间规划，统筹考虑土地利用、产业发展、电力设施规划、居民点布局、抗灾防灾、人居环境整治、生态保护和历史文化传承等因素，编制“多规合一”的实用性村庄规划，按相关程序报上级审批。村庄规划作为核发乡村建设规划许可的依据，一经批准必须严格实施，任何单位和个人不得随意调整和变更。在规划农村宅基地时，要考虑工程建设质量安全因素，避开自然灾害易发地带和地质条件不稳定区域。村庄规划应划定建设边界，为每个村庄定好发展边界和腾退区域，在村庄建设用地内部预留一定面积的宅基地周转区，充分满足村庄规划边界外住户向内迁建和新增用户的宅基地需求。

第九条 做好用地保障工作。在编制县、乡国土空间规划和村庄规划时，原则上可预留不超过5%的建设用地机动指标，为村民住宅建设预留用地空间。同时充分挖掘村内荒坑、荒地等闲散土地资源，积极稳妥推进“一户多宅”的腾退和其他闲置宅基地的收回。村民新增住宅用地应优先利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地。

第十条 新规划的宅基地优先利用存量建设用地，且必须符合“一户一宅”政策，村民一户只能拥有一处宅基地。人均耕地面积少于667平方米的平原地区，宅基地面积不得超过134平方米；人均耕地面积667平方米以上的平原地区，宅基地面积不得超过167平方米；山区、丘陵地区每户宅基地面积不得超过200平方米。在原有宅基地上翻建、改建房屋，宅基地面积不得超过规定标准。

第三章  宅基地申请审批

第十一条 农村集体经济组织成员拥有宅基地使用权。具有本集体经济组织成员资格的有权依照本办法规定申请分配宅基地。

第十二条 农村宅基地审批要体现公平、公正、公开的原则。符合下列条件之一的村民，可以户为单位提出宅基地申请：

（一）本村集体经济组织成员无宅基地的；

（二）农村居民户除身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户而已有宅基地低于分户标准的；

（三）原宅基地影响规划，需要收回而又无宅基地的。

（四）符合法律、法规、规章、政策规定迁入并落户现村集体组织成员且在原籍没有宅基地的；

（五）因自然灾害损毁或避让地质灾害搬迁的；

（六）因政府组织实施的基础设施或公益性项目建设等占用而无宅基地的；

（七）法律、法规、规章、政策规定的其他条件。

第十三条 符合宅基地申请条件的村民，应当以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房书面申请。申请人填写《农村宅基地和农民自建住房申请表》《农村宅基地使用承诺书》。

第十四条 村民小组收到申请后，提交村民小组会议讨论审议，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内公示。公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村级组织审查。没有分设村民小组的或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，村民直接向村级组织提出申请。

第十五条 村级组织审查提交的材料是否真实有效，将村民申请理由、拟用地位置和面积、建房标准、相邻权利人意见等提交村民（村民代表）会议讨论。讨论通过后将讨论结果进行公示，公示内容包括：申请人姓名、年龄、家庭成员、户籍所在地、原有住房情况、新建房类型（原基改建、扩建、另址新建）、申请用地位置和面积、层高等，公示时间不少于7个工作日，并留存照片。公示无异议或异议不成立的，由村级组织签署意见，报送乡镇政府。未通过的，由会议召集人告知申请村民未通过原因。

第十六条 乡镇政府要在党群服务中心建立一个窗口对外受理申请，负责农村宅基地和村民自建住房的管理工作。收到村级申请后，应组织本级农业农村服务中心、自然资源所、村镇建设管理办公室等相关机构进行审查。农业农村服务中心负责审查申请人是否符合条件，拟用地是否符合宅基地布局要求和面积标准，宅基地和建房申请是否经过村级审核公示等。自然资源所负责审查用地手续，涉及占用农用地的，是否办理了农用地转用审批手续，地质条件是否符合建房要求等。村镇建设管理办公室负责审查是否符合国土空间规划；负责审查设计方案（设计图）和施工方案，提供规范的村民建房施工合同示范文本，指导选择施工方等；涉及林业、电力、水利、交通等部门的，要及时征求相关部门意见，有关部门原则上应在7个工作日内签署意见。乡镇相关机构审查后报县农业农村、自然资源、住房和城乡建设、规划部门审核。宅基地审批原则上优先使用村庄空闲宅基地，严格控制新增宅基地。对符合条件的，填写《农村宅基地和村民自建住房（规划许可）审批表》，并绘制宅基地坐落平面位置图。

第十七条 根据各相关机构联审结果，由乡镇政府对村民宅基地申请进行审批，对审核通过的发放《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，对审核没有通过的及时告知村级组织并说明理由，由村级组织通知本人。属报送材料不完备的，应及时一次性告知村级组织，由村级组织通知申请人需要补正的材料和相关要求。乡镇政府要建立宅基地用地建房审批管理台账，将有关资料归档留存，并将审批情况报县农业农村局、县自然资源局等部门登记备案。

第十八条 新宅基地的申请审批要围绕中心村规划建设，严禁在搬迁撤并类村庄新批划宅基地。

第十九条 乡镇政府对村民宅基地申请不予审批的情形按照有关法律、法规、规章、政策执行。严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建别墅大院和私人会所。禁止未批先建、超面积审批宅基地。经批准易地建设住宅的，应严格按照“拆旧建新”要求，将原宅基地交还村级组织。村民有下列情形之一的不予审批：

（一）申请人年龄未满20周岁的；

（二）宅基地选址不符合国土空间规划和村庄规划的；

（三）将原有住房出卖、出租、赠与、以其他形式转让或者改作生产经营用途的；

（四）申请另址新建住房，没有严格按照“拆旧建新”要求，拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物，没有将原宅基地交回村级组织的；

（五）原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的；

（六）宅基地选址存在安全隐患，不符合建房要求的；

（七）其他不符合法律、法规、规章、政策规定的情形。

第二十条 农村宅基地和村民自建住房（规划许可）自批准之日起，超过1年未动工建设的，原批准手续自动作废，村民如仍需建设的，需重新进行审批。对已批准但只建设房屋地基、围墙或简易房屋等占用宅基地行为，超过2年仍未按村庄规划要求完成施工的，原批准宅基地予以收回。

第四章  闲置宅基地利用

第二十一条 在充分尊重村民意愿的前提下，积极推进闲置宅基地和闲置农房盘活利用，对保留产权的闲置宅基地和住宅进行整理，对愿意放弃产权的闲置宅基地和闲置住宅进行回收。对零星分散的闲置宅基地倡导“一宅变四园”（即：游园、花园、果园、菜园）；把成方连片的闲置宅基地建成文化生活广场、村庄景观、休闲健身场所；把有利用价值的闲置农房，开发成村史馆、图书室、活动室等村民活动场所。

第五章  监督管理

第二十二条 建立县级主导、乡镇主责、村级主体的农村宅基地管理机制。县农业农村、自然资源、规划、住房和城乡建设等部门要根据工作职责，加强对乡镇政府农村宅基地管理工作的指导。乡镇建立以乡镇主要领导为主任，分管领导为副主任，村镇建设管理办公室、自然资源所、农业农村服务中心等职能部门负责人为成员的乡村规划建设委员会，具体工作由村镇建设管理办公室牵头负责。制定和完善运行管理机制，统一管理村庄规划编制与实施。乡镇政府承担宅基地监督管理责任，依法组织开展农村用地建房动态巡查，特别是加强对重点区域地段的日常巡查，及时发现和处置涉及宅基地使用的各类违法违规行为，做到早发现、早制止、早报告、早查处。

第二十三条 乡镇政府综合行政执法机构负责发现和依法查处未批先建、违规建房等违法违规行为，严格执行行政执法公示制度、行政执法全过程记录制度、重大行政执法决定法制审核制度，做到严格规范公正文明执法。

第二十四条 村级组织在乡镇政府的指导下，要制定完善本村宅基地民主管理办法，依法管好宅基地。在村民申请建房过程中，全程参与并落实审批到场、放线到场、验收到场“三到场”要求。要加强农村宅基地日常巡查，由村建房专干协助开展农村宅基地审批管理，及时发现和制止涉及宅基地的各类违法违规行为，并将不听劝阻、拒不改正的情况及时向乡镇政府报告。

第二十五条 乡镇政府及其有关行政管理机构要依法履行职责，严格按照法定程序办理农村宅基地相关手续，不得违规收取费用；对在农村宅基地审批、监管、执法过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害村民合法权益的单位和个人，依法依规依纪予以处理。

第六章  附则

第二十六条 本办法施行过程中，法律、法规、规章及上级政策另有规定的，从其规定。

第二十七条 本办法由县农业农村局、自然资源局、住房和城乡建设局、规划中心负责解释。

第二十八条 本办法自印发之日起试行。

附件2

内乡县村民自建住房管理办法（试行）

第一章  总 则

第一条 为加强全县村民自建住房管理，根据《中华人民共和国大气污染防治法》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》、《河南省村庄和集镇规划建设管理条例》、《河南省人民政府关于印发河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）的通知》和《南阳市村民自建住房建设工程质量安全管理办法（试行）》等法律法规和文件要求，结合我县实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本县行政区域内村民自建住房及其管理。

第三条 村民自建住房是指由农村村民以户为单位，自行申请在宅基地上新建住房、改扩建原有住房的活动。

第四条 村民自建住房开工建设前应取得《河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）的通知》中规定的《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》等材料，并应符合村级规划，坚持功能现代、风貌乡土、成本经济、结构安全、绿色环保的原则，满足农民生产生活的需要，体现当地历史文化和建筑风貌，抗震设防区应达到我县7度抗震设防的建设工程质量安全要求。

第五条 历史文化名村、传统村落内村民自建住房，应符合相关特色保护规划，保持和延续传统格局和风貌，体现本区域地域文化特色。

第六条 县住房和城乡建设局负责依法履行村民自建住房建设质量安全行业管理工作，指导乡镇政府对村民自建住房建设质量安全进行监管，负责引导村民住房建筑风貌，组织编制村民自建住房设计图册，组织建筑工匠培训和管理。

乡镇人民政府按照属地管理的原则，负责本辖区内村民自建住房建设开工审批、建筑风貌管控、工程质量安全监管、竣工验收备案；负责本辖区建筑工匠培训的组织和日常管理；负责辖区村民自建住房建设活动的日常巡查管理，发现村民自建住房的违法违规行为依法处理。

村民委员会在村党支部的领导下代表村集体行使村民自建住房村级管理职权。

村级组织建房专干具体负责本村村民自建住房建设活动的日常巡查，配合乡镇做好村民自建住房建设施工现场管理和技术指导，制止村民自建住房建设活动中的违法违规行为，并及时向所在乡镇负责部门报告。

第二章  风貌管控

第七条 村民自建住房宜体现当地传统民居风格，弘扬传统建筑文化，将传统建造技艺与建筑新技术、新工艺、新材料相结合，鼓励发展装配式建筑，建设功能现代、风貌乡土、成本经济、结构安全、绿色环保的宜居住房。

第八条 县住房和城乡建设局编制的村民自建住房设计图册无偿提供给全县村民使用。各乡镇政府要按照村庄规划确定的村庄总体风貌定位，选择适宜的村民自建住房设计图册，引导村民按照设计图册建设住房。

第九条  村民自建住房设计按以下规定执行：

（一）村民的自建住房应使用政府提供的村民自建住房设计图册；

（二）确因特殊原因不能使用住房设计图册的，应由村民委托有房屋建筑设计资质的单位进行设计，经图纸审查通过后由乡镇政府报县住房和城乡建设局备案。

第十条 鼓励大专院校、规划设计单位为乡村建设培育、输送实用型人才，推荐规划、设计、建筑工程等专业人员为村民自建住房提供服务、参与乡村建设。

第三章  建设方责任

第十一条 建设方（村民）对房屋的质量安全负总责，承担建设主体责任。

第十二条 村民要在取得《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》后，向乡镇政府提交施工图纸、施工合同、施工人员信息、质量安全承诺书等资料，乡镇政府要在10个工作日内对资料进行审核，符合条件的方可开工。

村民自建住房建设严格按照总体规划设计要求建设，原则上控制在两层或两层以下，单层住房层高不超过4米、二层住房的每层层高不超过3.6米，室内外高差宜控制在45厘米以内，院落和街巷高差宜控制在30厘米以内。村民自建房在三层或三层以上、工程投资额在100万元以上（含100万元）或者建筑面积在500平方米以上（含500平方米）的建筑工程，应向县住房和城乡建设局申请办理施工许可证，严格执行《中华人民共和国建筑法》《建筑工程质量管理条例》等法律、法规有关规定，纳入工程质量安全监管范围。

第十三条 同意村民自建住房开工建设的乡镇政府要在5个工作日内组织农业农村服务中心、自然资源所、村镇建设管理办公室等机构进行现场开工查验，确定建房位置；村民自建住房未经现场开工查验的，不得开工。

第十四条 村民自建住房需选择具备资质的施工单位或经过培训合格的建筑工匠，并签订施工合同，约定质量和安全责任。建设三层以上或有地下室的住房必须选择具备资质的施工单位。

县住房和城乡建设局要建立建筑工匠培训制度，会同乡镇政府、县人社部门组织建筑工匠参加技能和安全生产培训。

第十五条 村民与施工方应签订书面施工合同，约定质量和安全责任。施工方要建立健全施工质量的检验制度，严格工序管理，按照设计图纸和施工技术标准施工，不得擅自修改图纸，不得偷工减料。

第十六条 在建房过程中，建房村民和施工方要选用符合规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备。施工方应当协助建房村民选用合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备，严禁使用过期和质量不合格的建筑材料。

第十七条 村民确需在原有住房上加层的，要按照新建住房程序进行审批和监管。

第十八条 村民自建住房时，应同时配建污水管道，能集中纳管处理的，应采用集中纳管处理；不能集中纳管处理的，应配套建设化粪池及污水处理池进行处理，并做到达标后排放。

第四章  施工方责任

第十九条 施工方在村民自建房建设工程中对施工质量和安全负直接责任。

第二十条 施工方要明确施工现场的负责人、质量员、安全员等主要责任人。坚持安全第一、质量第一、预防为主，加强施工人员日常安全教育培训，为施工人员购买建筑工程意外伤害保险，配备必要的安全帽、安全带、安全网等安全防护用品和灭火器等消防器材。

第二十一条 施工方要加强施工现场安全管理，对施工现场设置不低于2米的硬质围挡，在围挡门外醒目位置设置《农民宅基地自建住房公示牌》。

要对楼梯临边、阳台临边、框架楼层边设置防护栏杆，通道口、楼梯口等设置稳固的盖板或防护栏杆等防护设施。

第二十二条 村民自建住房建设施工时必须采用合格的施工机具，严禁使用国家明令禁止使用或淘汰的吊装设备设施。抬吊构件、材料的起重机械设备的安装要保证设备自身的平衡与整体稳定性。人工抬吊构件、材料等的绳具应采用合格的麻绳或钢丝绳，不得用螺纹钢做吊钩和用铅丝做吊具绳，不得使用简易木架支撑的吊装葫芦等吊装设备。

第二十三条 施工现场临时用电应采用TN-S接零保护系统（俗称三相五线制系统），做到三相五线制、一机一闸一保护。电线电缆无老化、破损和漏电现象，严禁乱拉乱接。

第二十四条 2米以上的施工作业要参照《建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术规范》（JGJ 130）要求搭设脚手架。脚手架搭设必须确保架体稳定，脚手板铺设安全，架子外侧要搭设防护网。使用移动简易脚手架的高度不应超过5m，面积不超过10㎡。

第二十五条 实施质量责任记录制度。农房竣工验收合格后，施工方应同步建立质量责任档案记录，记录应载明房主姓名、审批日期、开竣工日期、施工负责人等信息，质量责任记录一式三份，分别由乡镇政府、农户、施工企业存档。

第五章  竣工验收

第二十六条 村民自建住房建设完工后，要向所在乡镇申请竣工验收。乡镇自接到村民竣工验收申请后，要在5个工作日内组织村民、村建房专干、施工负责人、技术人员、监理方，实地查验村民是否按照审批内容进行建设、房屋工程质量安全是否符合设计要求，验收合格后出具《农村宅基地和农民自建住房验收意见表》，村民、施工方、乡镇各自留存备案。对未按审批内容进行建设及存在工程质量安全隐患的，限期整改。

村民自建住房通过验收后，村民可持《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》以及其他规定的材料向不动产登记机构申请不动产登记。

第六章  监督管理

第二十七条  建立县级主导、乡镇主责、村级主体的村民自建住房管理机制。县农业农村、自然资源、规划、住房和城乡建设、市场监管等部门要根据工作职责，加强对乡镇政府村民自建住房工作的指导。乡镇政府要落实巡查、报告和监督管理责任。

第二十八条 乡镇政府要加强对施工现场的监督检查，形成检查记录。实施监督检查时，有权采取下列措施：

（一）要求被检查的建设主体提供有关资料；

（二）进入施工现场进行检查；

（三）发现有影响房屋质量安全的问题时，即时责令改正。有关个人和单位应当支持、配合监督检查，不得拒绝或阻碍。

第二十九条 乡镇政府要明确质量安全专管人员，对村民自建住房实施质量和安全监管，也可以委托符合条件的第三方机构实施质量和安全监管。

第三十条 乡镇人民政府要切实履行村民自建住房属地管理主体责任，建立健全日常监督管理机制，加强村镇建设部门工作人员的配备，充实管理力量，做好村民自建住房建设的工程质量安全监管及技术指导，并会同相关单位对违法违规的行为进行查处。

实施农村自建住房工程监理制度。乡镇人民政府负责组织第三方机构对村民自建住房工程进行监理，村民自建住房的建设方、施工方应接受监理管理，县住房和城乡建设局负责对监理人员进行培训及业务指导。

第三十一条 乡镇政府及其有关行政管理机构要依法履行职责，不得吃拿卡要和违规收取费用；对在村民自建住房审批、监管、执法过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害村民合法权益的，由有权机关依法予以处理。

第七章  附则

第三十二条 本县城镇居民合法取得土地使用权的自建住房及其管理，参照本办法执行。

第三十三条 本办法施行过程中，法律、法规、规章及上级政策另有规定的，从其规定。

第三十四条 本办法由县农业农村局、自然资源局、住房和城乡建设局、规划中心负责解释。

    第三十五条 本办法自印发之日起试行。

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